A reserva legal não acaba quando o imóvel entra no perímetro urbano

Quem compra, herda ou tenta lotear uma gleba na borda da cidade costuma descobrir o problema no cartório. A matrícula traz uma averbação de reserva legal feita quando o imóvel ainda era rural, a prefeitura já incluiu a área no perímetro urbano por lei municipal, e ninguém consegue dar baixa naquela averbação porque falta o ato que autoriza isso. O negócio para ali, às vezes por meses.

O Instituto Água e Terra publicou a Instrução Normativa nº 36, de 28 de outubro de 2026, que trata desse caso. Ela organiza três situações: reserva legal de imóvel rural que ficou dentro do perímetro urbano ou de expansão urbana, imóvel já descaracterizado como urbano, e a transformação dessa reserva em Área Verde Urbana. A norma revoga a Instrução Normativa IAT nº 55, de 2025, que cuidava do mesmo tema, e entra em vigor na data da publicação. Vale confirmar a vigência antes de usá-la como base de um pedido.

O que a lei federal já dizia

A base disso é o art. 19 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, o Código Florestal. A inserção do imóvel rural em perímetro urbano definido por lei municipal não desobriga o proprietário ou posseiro de manter a reserva legal. Ela só se extingue junto com o registro do parcelamento do solo para fins urbanos, aprovado conforme a legislação específica e as diretrizes do plano diretor.

Mudar a lei de perímetro urbano não apaga a reserva legal. Enquanto não houver parcelamento aprovado e registrado, a obrigação continua de pé.

A IN 36/2026 repete essa lógica no art. 3º e acrescenta a sequência que o IAT quer ver. Quando a reserva legal tem remanescente de vegetação nativa, ela é transformada em Área Verde Urbana. O parcelamento só pode ser instituído depois da Licença de Instalação ou da Licença Ambiental Simplificada. O CAR tem de constar do requerimento da Licença Prévia ou da LAS. Para a conversão, exige-se a baixa do CCIR e o ato municipal que incluiu o imóvel no perímetro urbano. O cancelamento do CAR segue a IN IAT nº 61/2025.

Quem institui o parcelamento antes de ter licença, ou protocola licença sem o CAR, volta para o começo da fila.

O que decide o seu caso

A norma não dá uma resposta só. Ela separa os imóveis por três perguntas, e a combinação delas define o caminho.

A primeira é se o imóvel ainda tem CCIR ou está no cadastro rural. A segunda é o tamanho do imóvel em módulos fiscais, tomando como referência a situação em 22 de julho de 2008. A terceira é se existe remanescente de vegetação nativa em pé hoje.

Imóveis que mantêm o cadastro rural

Para esses, o art. 6º da IN desdobra cinco situações:

• Acima de quatro módulos fiscais em 2008. Seguem os percentuais de reserva legal da lei federal, e a regularização se faz por recomposição, regeneração ou compensação.
• Até quatro módulos fiscais, com reserva legal averbada e com remanescente. A reserva legal é mantida no próprio imóvel e convertida em Área Verde Urbana.
• Até quatro módulos fiscais, com reserva legal averbada e sem remanescente. A regularização segue os instrumentos da lei federal.
• Até quatro módulos fiscais, com remanescente abaixo de 20% da área. A reserva legal passa a ser a área de vegetação nativa existente em 2008, e ficam vedadas novas conversões para uso alternativo do solo.
• Até quatro módulos fiscais, sem reserva legal e sem remanescente. A IN remete ao art. 13 do Decreto Estadual nº 11.515/2018, que é o texto a consultar nesse caso.

O quarto item congela a reserva legal no retrato de 2008 e fecha a porta para novas supressões. Quem suprimiu depois daquela data cai em outro assunto, a regularização por supressão irregular, que o art. 5º, § 2º da IN manda tratar pelas normas federais e estaduais próprias.

Imóveis já descaracterizados, sem cadastro rural

Os arts. 7º a 9º cuidam de quem já perdeu o cadastro rural. São os casos mais comuns em bairro consolidado que um dia foi chácara.

Com reserva legal averbada e vegetação ausente ou insuficiente, a regularização pode ser feita por recomposição no próprio imóvel ou por compensação. A IN manda considerar a situação ambiental e urbanística do local e colher a manifestação do município.

Sem reserva legal averbada, mas com remanescentes em pé, esses remanescentes devem ser mantidos e podem compor até 20% da área total como reserva legal, sem prejuízo da Lei da Mata Atlântica e do Código Florestal.

Sem reserva legal e sem remanescente nenhum, a decisão passa para o município, que avalia se institui ou destina áreas verdes urbanas.

Compensação, quando não cabe recompor no terreno

É o ponto que mais interessa a loteador e a construtora, porque recompor 20% de uma gleba que vale metro quadrado de cidade raramente fecha a conta. Os arts. 10 e 11 da IN definem onde e como.

A compensação deve ser feita preferencialmente em área urbana ou de expansão urbana, com prioridade para áreas do sistema municipal de áreas verdes, para áreas estratégicas de conservação e conectividade ecológica, e para áreas que sirvam à redução de riscos e à adaptação climática.

Os requisitos são três. A área de compensação tem de estar no mesmo bioma, preferencialmente na mesma bacia hidrográfica e no mesmo estado, com prioridade para o mesmo município. Se a área escolhida for rural, verifica-se a regularidade do CAR dela. E é preciso anuência do município declarando que aquela área não integra o sistema de áreas verdes nem tem outra finalidade urbanística ou ambiental específica. Quem analisa e decide é o Setor de Licenciamento Florestal do IAT.

O art. 11, § 2º diz que a compensação não serve para justificar supressão de remanescente no imóvel de origem, e ancora isso no art. 66 do Código Florestal. Comprar área fora para derrubar a mata de dentro não é compensação.

O município entra, e não pode se omitir

O art. 4º atribui ao município converter as áreas de reserva legal e os remanescentes em Área Verde Urbana e integrá-las ao Sistema Municipal de Áreas Verdes. O parágrafo único trata da desculpa mais usada nos balcões, e diz que a omissão da legislação municipal não isenta o interessado de cumprir a instrução normativa.

Muita cidade do Paraná não tem sistema municipal de áreas verdes estruturado, nem setor que emita a anuência que o art. 11 pede. O pedido não deixa de existir por causa disso, e o caminho costuma ser conversar com a prefeitura antes de protocolar, não depois.

O art. 12 fecha o ciclo. A área de remanescente cuja conservação for exigida tem de ser averbada na matrícula como Área Verde Urbana. Sai uma averbação de reserva legal e entra outra, de natureza diferente, que é o que permite seguir com o parcelamento.

Onde isso trava na prática

Três coisas costumam atrasar um processo desses, e nenhuma delas é jurídica.

A primeira é provar o que havia de vegetação nativa em 2008. Sem imagem histórica trabalhada e sem delimitação georreferenciada do remanescente, a conta do percentual vira discussão. Levantamento com GNSS, ortomosaico por drone e análise de série histórica de imagens resolvem isso de forma documentada.

A segunda é a caracterização do que está em pé. Remanescente de vegetação nativa não é qualquer mancha verde no terreno. Em Floresta Ombrófila Mista é comum encontrar capoeira em estágio inicial misturada com pinus e eucalipto regenerando, e a definição do estágio sucessional muda o enquadramento e o que se pode pedir.

A terceira é a ordem dos atos. Licença, CAR, baixa do CCIR, ato municipal, registro do parcelamento e averbação da Área Verde Urbana precisam andar na sequência que a norma desenhou. Antecipar um deles custa mais tempo do que esperar.

Se você tem gleba dentro de perímetro urbano com reserva legal averbada, o primeiro passo barato é levantar a situação cadastral e o remanescente atual. Qual dos caminhos da IN 36/2026 se aplica ao seu imóvel sai dessa leitura.

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Este texto tem finalidade informativa e foi escrito a partir da leitura do texto oficial das normas citadas. Ele não substitui a análise do caso concreto, que depende da matrícula, da situação cadastral e do levantamento de campo.